Paranız birikir, kehribar çizgiyi keser, anahtarı alırsınız. Bu araç o ayın ne zaman geldiğini, ara ödemenin onu ne kadar öne çektiğini ve sözleşmenin gerçekte ne kadara mal olduğunu hesaplar. Bağımsızdır; bağlayıcı olan imzaladığınız sözleşmedir.
| Ay | Tarih | Taksit | Ara ödeme | Org. ücreti | Kümülatif | Tasarruf |
|---|
Bu hesaplayıcı, tasarruf finansman şirketlerinin müşteri bazlı (çekilişsiz) ve çekilişli planlarını modeller. Sözleşme tutarınızı, peşinatınızı, taksit modelinizi ve organizasyon ücreti oranınızı girdiğinizde tahsisat ayını, ara ödemelerin etkisini ve gerçek maliyeti hesaplar. Sistemin barajları şirkete göre değil BDDK mevzuatına göre işlediği için hesap yöntemi Eminevim, Fuzul Ev, Katılımevim, Birevim ve sektördeki diğer şirketlerin planlarında aynıdır; şirketten şirkete değişen şey organizasyon ücreti oranı, vade seçenekleri ve taksit modelidir — üçü de bu araçta düzenlenebilir.
Sözleşme imzalamadan önce çalışacağınız kuruluşun unvanını birebir kontrol ederek BDDK'nın tasarruf finansman şirketleri listesinde yer aldığını doğrulayın. Bu araç bir şirket önermez, karşılaştırma veya sıralama yapmaz; yalnızca önünüzdeki planın matematiğini gösterir.
Bağımsızlık bildirimi: evimhesap.com bağımsız bir hesaplama aracıdır. Adı geçen şirketlerle herhangi bir bağlantısı, ortaklığı, bayiliği veya yetkilendirmesi yoktur; hiçbirinin resmî hesaplayıcısı değildir ve hiçbirinden gelir elde etmez. Marka adları yalnızca aracın hangi sistemi hesapladığını tarif etmek amacıyla, tanımlayıcı olarak kullanılmıştır. Tüm marka ve ticari adlar ilgili sahiplerine aittir. Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan şirketin resmî ödeme planı ve imzaladığınız sözleşmedir.
Katılımcıların düzenli ödemelerle ortak bir havuza katkı yaptığı, faizsiz çalışan bir konut, araç ve iş yeri edinme modelidir. Faiz yerine bir defaya mahsus organizasyon ücreti ödersiniz. Birikiminiz sözleşme tutarının belirli bir oranına ulaştığında ve gerekli süre dolduğunda varlık teslim edilir; kalan tutar faizsiz finansmanla karşılanır ve teslimden sonra ödemeye devam edersiniz. Sistem BDDK denetimindedir ve “elbirliği” adıyla da bilinir.
Taksitte faiz ya da vade farkı yoktur. Biriktirilecek tutar, sözleşme bedelinden peşinat düşülerek bulunur; taksit de bunun vadeye bölümüdür. Örnek: 2.500.000 TL'lik konut sözleşmesi, peşinatsız ve 120 ay vadeyle aylık yaklaşık 20.833 TL demektir. Şirketin geliri taksitte değil, ayrıca alınan organizasyon ücretindedir — bu yüzden “faizsiz” ifadesi “maliyetsiz” anlamına gelmez.
Çekilişsiz sistemde iki barajın aynı anda sağlanması gerekir: birikiminiz sözleşme tutarının belirli bir oranına ulaşmalı (tasarruf barajı) ve vadenin belirli bir kısmı geçmiş olmalıdır (zaman barajı). Birikim yeterli olsa bile süre dolmadan, süre dolsa bile birikim eşiğe ulaşmadan teslimat olmaz. Hangi barajın sizi beklettiği stratejinizi belirler: zaman barajına takılıyorsanız daha hızlı ödemek teslimi öne çekmez, peşinat gerekir.
BDDK, Finansal Kurumlar Birliği'ne gönderdiği talimatla azami erken teslim oranını %40'tan %45'e, en erken teslim süresini 150 günden 180 güne çıkardı. Ayrıca ödeme planlarında, peşinat hariç, en düşük taksitin en yüksek taksitin üçte birinden az olamayacağı kuralı getirildi. Pratik sonuç: aynı planda teslim birkaç ay geriye kayıyor ve son taksiti şişiren “balon” kurgular sona eriyor.
Şirketler talep edilen tutarın en az %7'si kadar organizasyon ücreti alıyor; sektör bandı genelde %7–12 arasında. 1.000.000 TL'lik finansmanda bu 70.000 TL civarındadır. Peşin ya da en fazla 4 taksitte tahsil edilir, birikiminize sayılmaz ve cayma hâlinde genellikle iade edilmez. Faizsiz sistemin asıl maliyet kalemi budur; teklifleri karşılaştırırken bakmanız gereken ilk sayıdır.
Peşinat, iki barajı birden vuran tek kaldıraçtır: hem birikimi anında yukarı taşır hem zaman barajını kısaltır. Modelimizde 2.500.000 TL / 120 ay planda peşinatsız teslim 54. aya düşerken, %20 peşinatla 38. aya, %40 peşinatla 10. aya iner. Ara ödeme veya yüksek taksit yalnızca tasarruf barajını hızlandırır; zaman barajını yalnızca peşinat kısaltır.
Genellikle evet. Ara ödeme doğrudan birikime eklenir; hem aylık taksidi düşürür hem tasarruf barajını erken aştırır. Örnek: 2.500.000 TL / 120 ay planda 12. ve 24. aya 300.000'er TL ara ödeme koymak taksidi 20.833 TL'den 15.833 TL'ye indirir ve teslimi 54. aydan 48. aya çeker. Ancak zaman barajına takılıyorsanız ara ödeme teslimi öne çekmez.
Peşinat hariç, ödeme planındaki en düşük taksit en yüksek taksitin üçte birinden az olamaz. Son taksit 300.000 TL ise en düşüğü 100.000 TL'nin altına inemez. Matematiksel sonucu şudur: k adet artışta son/ilk oranı 3'ü aşamayacağı için tekdüze artış 3^(1/k) − 1 ile sınırlıdır. 120 ay vadede 6 ayda bir artan bir planda 19 artış olur ve azami artış %6'ya iner. 60 ayda bu %13, 36 ayda yılda bir artışla %73'tür.
Bu sistemin en az konuşulan riskidir. Sözleşme tutarı nominal olarak belirlenir ve enflasyona karşı korunmaz: teslimde elinize geçen tutar sözleşmede yazan tutardır. 4 yıl sonra teslim aldığınızda o para, aynı evi almaya yetmeyebilir. Örnek: bugün 2.500.000 TL'ye aldığınız ev, yılda %30 artışla 45. ayda 6.686.942 TL olur; elinize geçen 2.500.000 TL ise bugünün parasıyla ancak 934.657 TL eder. Aradaki farkı siz kapatır ya da daha küçük bir ev alırsınız. Hesaplayıcı bu açığı liraya kadar gösterir. Bazı sözleşmelerde yeniden değerleme maddesi bulunabilir; imzalamadan önce mutlaka sorun.
Tek bir rakama bakarak karar verilemez, çünkü iki seçenek ne aynı zamanda ödenir ne de aynı şeyi verir. Kredide ev bugün teslim edilir ama faiz ödersiniz ve nominal toplam korkutucu görünür — oysa taksitler yıllara yayıldığı için enflasyonda erir: %30 enflasyonda 120. aydaki 115.864 TL'lik taksit bugünün 8.405 TL'si kadar eder. Faizsiz sistemde faiz yoktur ama evi yıllar sonra alırsınız, o süre boyunca kira ödersiniz ve sözleşme tutarı sabit olduğu için alım gücü erir. Kirada oturmuyorsanız (örneğin aile yanındasınız) sistem güçlenir; yüksek kira ödüyorsanız denklem krediye döner. Hesaplayıcı üç senaryoyu — plan, kredi, kirada kalmak — somut rakamlarla yan yana koyar; kararı size bırakır.
Çekilişli sistemde teslim sırası her ay yapılan noter çekilişiyle belirlenir; başlangıç yükü düşüktür ama teslim tarihi öngörülemez. Çekilişsiz (müşteri bazlı, bireysel) sistemde teslim kuraya bağlı değildir, kendi ödeme planınıza göre kurgulanır ve peşinat ile ara ödemeyle öne çekilebilir. Teslim tarihinin öngörülebilir olması gerekiyorsa çekilişsiz sistem tercih edilir. Bu araç öncelikle çekilişsiz sistemi modeller.
Evet, sistemin öne çıkan yanı budur: peşinat çoğu planda zorunlu değildir. Ancak bedeli teslim süresinden ödersiniz — peşinatsız planda zaman barajı tam uzunlukta işler ve teslim en geç tarihe kayar. Peşinat “indirim” değil, zaman satın almaktır.
Birikiminizin iadesi mümkündür ancak koşulları, sırası ve süresi sözleşmenize ve mevzuata bağlıdır; anında ödeme beklemeyin. Organizasyon ücreti genellikle iade edilmez. Sözleşmeyi imzalamadan önce cayma, fesih, temerrüt ve iade maddelerini ayrıca okuyun — sistemin en çok şikâyet üretilen kısmı burasıdır.
Tasarruf finansman şirketleri BDDK denetimindedir ve faaliyet izni almak zorundadır. Güvenliğin ilk adımı, çalışacağınız kuruluşun unvanını birebir kontrol ederek BDDK'nın tasarruf finansman şirketleri listesinde yer aldığını doğrulamaktır. İkinci adım, sözlü vaatlere değil sözleşme metnine bakmaktır: teslim ayı, artış oranı, ara ödeme, erken kapama ve cayma maddeleri yazılı olmalıdır.
Değerlendirme bankalardaki kadar katı olmayabilir, ancak şirketler yine de ödeyebilirlik değerlendirmesi yapar ve teminat isteyebilir. Kredi notu nedeniyle bankadan olumsuz yanıt alanların bu sisteme yönelmesi talebi artıran etkenlerden biridir.
Organizasyon ücretine ek olarak noter, ekspertiz, sigorta, tapu harcı veya araçta ruhsat/tescil gibi işlem giderleri gündeme gelir. Toplam maliyeti organizasyon ücreti + taksit artışları + işlem giderleri üçgeninden okuyun; yalnızca aylık taksite bakmak yanıltır.
Evet. Teslimattan önce ödediğiniz taksitler hedefe ulaşmak için yapılan tasarruf taksitleri, sonrasında ödedikleriniz kalan borç için yapılan finansman taksitleridir. Bazı planlarda ikisi farklı tutardadır; hesaplayıcıdaki “tasarruf / finansman taksiti” modeli bu kurguyu gösterir ve teslim sonrası yükünüzün ne olacağını baştan görmenizi sağlar.
Yeni kurallar 15 Temmuz 2026'dan sonra düzenlenen sözleşmeler için geçerlidir; daha önce imzalanmış sözleşmeler eski koşullarına tabidir. Eski bir sözleşmeyi hesaplarken aracın “Mevzuat eşikleri” panelinden tasarruf barajını %40, tabanı 5 aya çekin.
Hesaplama, BDDK'nın 15 Temmuz 2026 tarihli talimatına ve Tasarruf Finansman Şirketleri Yönetmeliği'nin kamuya açık özetlerine dayanan bağımsız bir modeldir. Zaman barajının peşinata göre esnetilme katsayısı şirketten şirkete değişebildiği için düzenlenebilir bırakılmıştır. 1/3 kuralı taksitler arasında uygulanır; ara ödemeler ve peşinat bu kontrole dahil edilmez. Yatırım, hukuki veya finansal tavsiye değildir.